фото vk-smi.ru

Редакция «ВК» адресовала руководству ведущих строительных компаний г. Кирова ряд вопросов:
1. Кто виноват в том, что жилье в области никак не станет доступным, и что необходимо сделать для решения этой проблемы?
2. Низкая звукоизоляция межквартирных стен и межэтажных перекрытий, недостаточное количество парковочных мест, ложная информация по инфраструктурной начинке новостроек — почему «грешат» застройщики: из-за обоснованной экономии или из-за погони за сверхприбылью?
3. Каков прогноз развития строительной отрасли в условиях кризиса?

Объемы и темпы жилищного строительства в Кировской области растут, с каждым годом ставя новые рекорды. По информации Кировстата, в 2014 году построено 11960 квартир общей площадью 688 тысяч квадратных метров. Это на 41 процент больше, чем в 2013 году. Но доступнее жилье, увы, не становится. Покупка квартиры все так же больно ударяет по кошельку: в 2014 году стоимость продаваемого жилья (относительно IV квартала 2013 года) выросла на 2,9 процента — не так уж и сильно. Но, учитывая рост прошлых лет, в октябре — декабре средняя цена за квадратный метр жилья на первичном рынке перешагнула порог в 42 тысячи рублей (по элитным квартирам приблизилась к 47 тысячам руб.). Средние цены на вторичном рынке жилья вообще зашкаливают — почти 40 тысяч руб. за “квадрат” в квартирах низкого качества, чуть выше 44 тыс. — в типовых (среднего качества), 45183 руб. — улучшенного качества и 55714 руб. — в элитных. И это при том, что темпы жилищного строительства в регионе обгоняют даже федеральные предписания. Согласно заданию Министерства строительства Российской Федерации в 2014 году в Кировской области должно было быть возведено 530 тысяч квадратных метров жилья. В 2015 году по заданию необходимо построить 645 тысяч “квадратов”, приводит данные пресс-центр правительства области.Что же происходит на самом деле?

Денис Леонидович Крутихин, председатель совета директоров ОАО «Кировский ССК»:

1. Дешевле и доступнее жилье в условиях кризиса точно не будет. Если по жилью эконом-класса уровень рентабельности в принципе неплохой, то по жилью премиум-класса, такому, как в наших жилых комплексах “Алые паруса”, “Малахит”, рентабельность близка к нулю. К тому же это курсозависимые объекты: при их строительстве используется немало импортных материалов, а курс валют по-прежнему нестабилен. Понятно, что нам, как строителям, разумнее не строить, чем строить себе в убыток. На примере нашей компании сказажу, за счет чего может подорожать жилье. Мы используем импортные лифты — раз, входные металлические двери — два (будем искать отечественный качественный аналог). Стекло подорожало на 20% — это три, причем на рынке стекла большая доля китайского, едва оно выросло в цене в связи с  ростом курса доллара, тут же наши отечественные производители стекла тоже подняли цену. Профиль, оконная фурнитура тоже подорожали, хотя заводы по их производству находятся в России. Тепловые узлы, краски — все стало дороже.2. Претензии по качеству строящегося жилья считаю необоснованными. Все проекты проходят экспертизу. Межквартирная стена в панельном доме как была толщиной 160 миллиметров, так и осталась — требования не поменялись. В каркасных домах у нас дополнительно между кирпичами укладывается минвата, обеспечивающая повышенную звукоизоляцию. По межэтажным перекрытиям — это пустотные плиты — тоже претензий быть не может. В настоящее время мы делаем акцент на строительство каркасно-монолитных и панельных домов. В Европе дома из кирпича высотой более трех этажей вообще запрещено строить: кирпичные высотки дают сильную усадку. Да и по сроку службы кирпичный дом самый недолговечный — 50 — 60 лет, панельный — до 150 лет, каркасно-монолитный — до 200. По проблеме парковок отмечу, что во всех домах премиум-класса предусмотрены подземные парковки. Удобно: заехал, оставил авто и на лифте поднялся на свой этаж. Однако люди предпочитают ставить машины в сугробы, на тротуары, газоны, лишь бы не тратить деньги на парковку. В жилье эконом-класса парковки есть у каждого жилого дома, но мест на них не хватает, потому что владельцы авто, проживающие в соседних домах, где нет парковок, зачастую предпочитают оставлять машину на чужих парковочных местах. Что касается благоустройства территории вокруг новостроек, мы это делаем, причем качественно, что отмечают сами новоселы. К примеру, на территории жилого комплекса “Салют” оборудованы отличные хоккейная коробка и волейбольная площадка, которые не пустуют: соревнования проходят как среди детей, так и среди взрослых. Причем соревнуются подъездами, домами, компаниями.3. Мы пока не ожидаем спада спроса на возводимое нами жилье в связи с кризисом. При нынешней инфляции, скачках валюты, ненадежности банков вложение средств в недвижимость — разумный шаг, и люди будут его делать. Пока жилье будут покупать, мы будем его строить в соответствии со спросом. Кировский ССК с каждым годом увеличивает объемы и темпы строительства. Если говорить в целом об отрасли, то в кризисные годы проектирование новых районов вряд ли кто рискнет начать. Все силы будут брошены на достройку имеющихся объектов, “заморозки” которых допускать нельзя: строители взяли у людей деньги и обязаны сдать обещанные квадратные метры. Освоение новых масштабных микрорайонов, покупку земельных участков Кировский ССК отложит на более благоприятное время, как и масштабную закладку фундамента новых домов. В то же время все, что было запланировано, построим и введем в эксплуатацию — повода для паники у людей быть не должно. В тех микрорайонах, куда наша организация уже зашла, возведение новых домов все же начнется — это станет своеобразным заделом на 2016 год. В текущем году объемы строительства придется немного сократить, хотя прогнозировать это однозначно нельзя: многое будет зависеть от того, как будет развиваться рынок жилья, ипотека. В настоящее время у нас есть объекты для реализации. Условия покупки жилья Кировский ССК не менял: рассрочка от застройщика сохранена, процентные ставки по ней в связи с изменившейся ключевой ставкой Центробанка поднимались, но сейчас вновь снижены и составляют 9% до сдачи дома в эксплуатацию и 15% — после сдачи. Цена за квадратный метр жилья не менялась с января текущего года — 28 тысяч руб. за “квадрат”, хотя в декабре, когда был ажиотажный спрос на квартиры, она незначительно увеличивалась.

Дмитрий Валерьевич Сергеев, генеральный директор ООО «Маяковская»:

1. Себестоимость строительства жилья действительно остается высокой. Как ее снизить? Нужно учитывать две составляющие цены: себестоимость непосредственно самой коробки (дома) и неплощадочных работ (цена земли под застройку, плата за техприсоединения к инженерным сетям и т.д.). И если по стоимости возведения самого здания ничего по большому счету изменить нельзя (мы не можем влиять на цены на строительные материалы, технологии в одночасье не поменяешь), то в части стоимости земли и платы за техприсоединения повлиять на цены в сторону удешевления можно на региональном уровне. Но этого не делается, потому что… а зачем? Рост объемов и темпов строительства жилья налицо, покупательная способность позволяла до настоящего времени эти квадратные метры реализовывать. Местные власти рапортуют, как все хорошо строится, их за это хвалят. Зачем им вмешиваться и что-то менять, пытаясь снизить стоимость квадратного метра? Вопрос без ответа.2. Наша строительная фирма возводит жилые дома исключительно из кирпича. Жилье наше востребовано. Объемы ввода жилья одинаковые каждый год: приблизительно 10 тысяч квадратных метров, плюс-минус 2 тысячи “квадратов”. Цели увеличивать их или сокращать не преследуем — эти объемы рассчитаны под загрузку наших производственных мощностей, а также мощностей по производству строительных материалов. Строим строго в соответствии с договором долевого участия, который заключаем с будущим владельцем квартиры. Что касается инфраструктуры, того, что конкретно мы должны построить, — все прописано в проектной декларации, которая размещена на нашем сайте как застройщика, один экземпляр хранится в регпалате. К качеству жилья претензий нет. По звукоизоляции нормативы остались с советских времен, и они выдерживаются. Другой момент — раньше окна были не пластиковые, а деревянные, у которых изоляция от внешнего шума ниже. Таким образом, в комнате постоянно был фоновый шум, который и растворял, глушил шум от соседей. Когда же пластиковыми окнами все отрезались от шума улицы, уровень шума от соседей стал восприниматься острее. Такая вот  физиологическая особенность. По парковкам поясню, что строим их тоже в соответствии с нормативами. Тут важно, чтобы человек, приобретающий квартиру, изначально понимал, что запроектировано: только квартира или квартира и парковка. Это, разумеется,  отражается на стоимости квадратного метра. Приобрести жилье очень дешево и с парковкой у подъезда — так не бывает. Но покупатель квартиры часто сам додумывает: берет недорогую квартиру, но еще и надеется, что будет одно, второе и третье как само собой разумеющееся, хотя строители ему этого не обещали. Если бюджет ограничен, то человек ищет только жилье, не обращая внимания на месторасположение дома, инфраструктуру, наличие просторной парковки. Если человеку нужно комфортное проживание, то и цена за него будет намного выше. Обеспечение микрорайонов социальной инфраструктурой — это прерогатива местных органов власти, то есть в нашем случае г. Кирова. Возможности обязать застройщика купить землю за деньги, а затем еще и построить инфраструктуру у власти нет. Если город продает земельные участки, получая от строителей  деньги, то сам и должен строить инфраструктуру. Возможности заключить договоры государственно-частного партнерства, когда деньги за землю не взимаются, но взамен застройщик должен построить инфраструктуру, сейчас нет, так как нет федерального закона о государственно-частном партнерстве. Поэтому, когда руководители Кирова говорят о комплексной застройке, предполагается такая схема: застройщик покупает у города земельные участки, а муниципалитет на эти деньги должен построить необходимую инфраструктуру. Попытки “повесить” на застройщика возведение детских садов, школ незаконны.3. В условиях кризиса мы продолжим работать в прежнем темпе, поскольку напрямую от роста курса доллара не зависим, хотя опосредованно, конечно, зависимость есть. Поясню: материалы, которые покупали бы за валюту, мы не используем. Но берем, к примеру, белорусские лифты, в которые входят комплектующие из Италии, рост цен на них уже произошел. Есть у нас строительная техника импортного производства — она подорожает, но отказаться от ее покупки мы не можем. Изменилась цена и на стройматериалы местного производства, скажем, цветной кирпич Стрижевского кирпичного завода подорожал на 25%. Белый кирпич по цене пока остался на прежнем уровне. На алюминиевые лоджии цена поднялась на 50 — 70%. Цемент пока остался в той же ценовой категории. Дальнейшая тенденция увеличения себестоимости строительства все же прослеживается. Мы не завязаны на одном поставщике и, в принципе, можем его поменять, но если сложились давние партнерские отношения, устраивают качество и сроки поставки стройматериалов, то делать этого не будем. Кстати, на цену на местные стройматериалы — песок, щебень известковый, гравий — региональная власть тоже могла бы повлиять: при достаточном количестве, к примеру, конкурентных карьеров цены можно бы и снизить. Но пока уменьшение количества работающих карьеров ведет к некоторой монополизации и, может, даже в каком-то смысле  к сговору. Они отслеживают цены друг у друга и держат их на высоком уровне. Мой прогноз на 2015 год таков: в строительной отрасли он пройдет без потрясений. По жилищному строительству в основном все строители работают по договорам долевого участия, которые имеют длительный цикл — год и более, поэтому договоры на объекты, сдаваемые в 2015 году, уже заключены и финансирование люди частично осуществили, значит, все будет хорошо. По ремонтным работам, связанным с бюджетом, думаю, предстоят сокращения. По 2016 году наверняка пойдет сокращение жилищного строительства. Объемы, может, и останутся те же, но роста ждать не стоит из-за снижения потребительской платежеспособности и соответственно из-за уменьшения спроса. Рост цены за квадратный метр вполне прогнозируем, так как пойдет сокращение рентабельности вплоть до отрицательной: строителям нужно вернуть те капиталовложения, которые уже вложены в развитие строительных площадок. Но рост цены за “квадрат” будет идти медленнее инфляции. В 2008 году мы все это уже проходили, когда по ряду госконтрактов продавали квартиры ниже себестоимости.Покупателям бояться не стоит: до замораживания строительных объектов, срыва договоров долевого участия дело не дойдет, поскольку у крупных строительных компаний есть определенные запасы (финансовые, технические). По небольшим строительным компаниям срывы вполне возможны. “Маяковская” в текущем году будет, как и прежде, закладывать новые дома, объем 10 тысяч квадратных метров будет выдерживать. Стоимость квадратного метра в юго-западном районе г. Кирова в настоящее время 43200 руб.  (в чистовой отделке), в центральной части г. Кирова  — 47300 рублей.

Владислав Геннадьевич Мохов, заместитель генерального директора по коммерческой деятельности ОАО «КЧУС»:

1. Виноватых нет и быть не может. Все, что строители построили, должны реализовать. В последние годы люди склонялись к приобретению жилья по ипотечному кредиту. Сегодня ставки по нему достаточно высокие, и покупательная способность из-за этого, скорее всего, упадет. Себестоимость же строительства уменьшить невозможно, поскольку цены на основные стройматериалы — металл, цемент — уже пошли вверх, энергоносители на 15% вырастут. Результат — себестоимость тоже увеличится. В настоящий момент средняя стоимость квадратного метра жилья в ОАО “КЧУС” — 40 тыс. руб.В 2014 году мы ввели в эксплуатацию порядка 65 тысяч квадратных метров жилья — это больше, чем в 2013 году. Как будет в 2015 году — жизнь покажет.2. Погони за сверхприбылью у строителей нет. Объясню почему: сейчас, как правило, застройщиком ведется комплексное освоение земельных участков. Те проекты, которые существуют, проходят соответствующую государственную экспертизу, и, что предусмотрено по проекту возвести, строители обязаны выполнить. К примеру, проектом предусмотрены детская площадка, места для парковки автомобилей, а их не построили. Администрация города в этом случае просто не выдаст разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.3. Прогнозировать что-либо в период кризиса очень сложно. Уверен в одном: то, что наша организация начала строить, будет доведено до логического завершения. О просрочке исполнения обязательств перед долевщиками вообще речи не идет. Стоимость квадратного метра будет зависеть от покупательной способности населения. Нас, безусловно, будут интересовать новые земельные участки, но тот задел, который мы сделали на строительство вновь возводимых домов, он достаточно серьезен, и закладывать новые дома будем в соответствии с планом, который разработан на предприятии на несколько лет вперед. Будем стараться работать в прежнем режиме.

Алексей Семенович Миронов, генеральный директор ООО «Кировспецмонтаж»:

1. Винить строителей в том, что жилье не дешевеет, неправильно. Не мы цену “загибаем”. На федеральном, региональном уровнях много говорят, что надо делать жилье доступнее, но не уточняют — а как?Назовите хоть одну позицию, хоть одно постановление, законодательный акт или любой другой документ, который издало бы правительство страны и сказало нам, строителям: вот за счет этого стоимость строительства снизится. Нет такого. А вот об обратных мерах, как государство оказывает влияние на увеличение стоимости строительства, я могу говорить много, опираясь на факты. Ввели плату за техприсоединение, причем непомерную. Кировспецмонтаж только за 2014 год заплатил 70 миллионов рублей Кировским коммунальным системам. Энергетики, газовики — все монополисты  участвуют в удорожании квадратного метра жилья. Взять лицензирование: раньше им занималось государство, давая разрешение на производство строительных работ. Вдруг полномочия перешли к СРО (саморегулируемой организации). Но ведь, в СРО вступая, строители платят немалый разовый взнос  — 0,5 миллиона рублей. Плюс ежемесячно отчисляем на содержание СРО.  Создали при СРО компенсационный фонд, на случай если вдруг кто-то из строителей что-то напортачит, из этого фонда пострадавшим все компенсировать. Но уже больше трех лет СРО в Кирове существует, не припомню, чтобы что-то где-то кому-то дали, а вот 126 миллионов со строителей собрано и заморожено. По стране эта цифра — около 400 миллиардов. Так что нахлебников у строителей хватает. И все эти расходы влияют на себестоимость жилья. Депутат Государственной думы Александр Хинштейн придумал защищать права дольщиков. Да, конечно, нехорошо, что среди строителей есть обманщики, но ими должны заниматься правоохранительные органы, привлекая к уголовной ответственности. Однако выход нашли другой: обязательное страхование вложений дольщиков, что тут же спровоцировало рост цен на жилье.  Ладно, если б это было государственное страхование и деньги ложились в государственную копилку. Но страхуют-то частники, а платят строители. Выбора нет: хочешь строить, привлекать средства дольщиков — страхуй их риски. И мы миллионы перегоняем за страховку, а это добавляет порядка 4 — 5% к стоимости квадратного метра. Конечно, такие вопросы необходимо решать на федеральном уровне.2. Проблема парковок существует. Почему? Вопрос почти философский. Раньше у каждого автовладельца был гараж для машины, а сейчас каждый хочет парковаться “у кровати”, загазовывая дворы, подвергая опасности играющих в них детишек. Выход, казалось бы, есть: рядом с новым микрорайоном отводить место под парковочную площадку. Мы попытались однажды взять заросшее борщевиком поле. Попросили у города землю, готовы были обустроить парковочные места, огородить территорию, посадить охранника. Но нам такую арендную плату город выставил,  что мы поняли: городу решать эту проблему не хочется, пусть лучше земля пустует. Еще момент: в Кирове строятся все новые и новые торговые центры, а парковочных площадок у них не предусмотрено. Разве нельзя в законодательном порядке на местном уровне принять нормы, чтобы заобязать каждый торговый центр иметь свою парковку? Рядом с ЦУмом выстроили торговый центр “Тайм” — парковочных мест ноль. Проектом была предусмотрена подземная парковка, но и ее отдали в аренду коммерческим структурам. У филармонии в настоящее время возводят торговый центр (перекресток улиц Ленина и Воровского) — тоже нет места под парковку. Москва выходит из положения — сделали платные парковочные места. Почему не перенять этот пример? В Европе никто не паркуется где попало. Мы же тащим машины во дворы, экономя на покупке мест в подземных парковочных боксах. В Чистых Прудах четырехуровневый паркинг 4 года пустует. Дорого? Но на авто деньги нашлись, значит, должны найтись и на место в боксе. В Сингапуре, кстати, как сделали: нет парковочного места — не купишь машину. Поэтому и порядок там такой, которого нам не видать. По качеству жилья уверенно заявляю: оно высокое, начиная с фундамента и заканчивая отделкой. Керамогранит, хромированные поручни, подвесные потолки — и все это в подъездах. В абсолютной массе люди к нам претензий не имеют.3. По объемам строительства ООО “Кировспецмонтаж” в 2014 году осталось на уровне 2013 года — введено 78 тысяч квадратных метров жилья.  Это самый большой объем среди наших кировских коллег. У нас есть хороший задел на 2015 год, поэтому не думаю, что кризис как-то отразится на нашей компании. Мы идем навстречу покупателям, увеличивая сроки рассрочки за приобретаемое жилье до 8 — 10 лет, процент по рассрочке держим на уровне ЦБ. Стать владельцем квартиры у нас очень просто: предъявили паспорт, оформили рассрочку — и получили ключи. Мы почти не зависим от импортных составляющих — приобретаем только насосы, лифты, некоторые отделочные материалы. Все остальное выпускаем сами — на собственном заводе. Даже брусчатку, разные виды тротуарной плитки, бордюры — всю “одежду” для благоустройства дворовых территорий. Мы остановились на каркасно-панельной технологии строительства, потому что панель — это индустрия, это быстро, качественно и надежно. Я говорю о панели нового вида, выпускаемой по иной технологии. Наши панели энергоэффективны и долговечны. Вот доказательство: мы спроектировали для первых двух микрорайонов в Чистых Прудах котельную мощностью 50 МВт. Все по нормативам. Сегодня заканчиваем строить эти микрорайоны. Даже в мороз максимальная нагрузка котельной не превышала 14 МВт. Остановлюсь на тарифах на тепло: в городе тариф на 18% выше, чем в микрорайонах, отапливаемых нашими газовыми котельными. Стоимость тепловой энергии Кировской теплоснабжающей компании (КТК) в 2014 году — 1393 руб. 26 коп. за 1 Гкал, у нас — 1226 руб. (на 13% ниже). По 2015 году у КТК плюс 12% — и тариф стал 1567 руб., у нас добавили 7,8% и получили 1321 руб. Для энергетиков тепло — побочный, по сути, продукт, который им ничего не стоит направить в жилые дома. Но они выставляют за него высокие цены. От жадности, полагаю, и оттого, что монополисты — имеют право, никто им не указ. И вот пока государство не наведет порядок, пока не определит, за счет чего жилье должно стать доступнее, таковым оно не станет.Возвращаясь к теме кризиса, добавлю: темпы строительства в 2015 году не снизим. Нам предстоит достроить два микрорайона в Чистых Прудах, есть еще работа в микрорайонах Солнечный Берег, Озерки, есть земля в Урванцеве… Строители  не одним днем живут. Хоть мы и в рынке, но ведем плановое хозяйство, и согласно этим планам, в текущем году должны построить 105 тысяч квадратных метров жилья, в 2016-м — 137. А раз взяли такое обязательство, значит, построим.

Ирина Машкина