Ценам на недвижимость в России предсказывают дальнейшее снижение, но у него есть важные ограничители

Прошлый год ознаменовался стратегическим разворотом тенденций на рынке жилья в России. Если еще в 2021 году фиксировались рекорды по количеству и суммарному метражу проданных квартир, то годом спустя господствовать стал тренд к падению числа сделок, а затем – и к снижению цен во многих городах страны, в том числе и в столице. 

Еще во втором квартале аналитики впервые зафиксировали ценовой спад на рынке недвижимости в Москве – он составил 1,4% в мае. А затем стоимость квадратного метра столичного жилья надолго ушла в т.н. «боковик» - то есть колебалась, сменяя периоды незначительного падения столь же незначительным ростом. В итоге за год цифры даже слегка подросли – жилье подорожало на 2%. Но этот рост – сущие слезы по сравнению с показателем 2021 года, когда квадратный метр московской квартиры в среднем вырос сразу на 31%. 

Что же ждет рынок в наступившем году? Этим вопросом сегодня задаются очень многие – и профессиональные инвесторы, и простые жители страны, давно привыкшие вкладывать средства на черный день именно в недвижимость. Но ответы если и поступают, то не вполне обнадеживающие. Существенная часть экспертов считает, что снижение цен продолжится, и этот процесс охватит и Москву тоже. 

Нет спроса – нет роста

У подобного пессимизма есть основания. Специалисты напоминают – фундаментальной причиной стагнации на рынке в прошлом году стало заметное снижение платежеспособного спроса. Однако вторым, почти столь же значимым фактором был и очевидный ценовой пузырь, надувшийся в жилищной сфере за несколько предыдущих лет. Внешний шок привел к тому, что пузырь не то чтобы лопнул, но начал понемногу спадать. И пока нет причин думать, что процесс «сдувания» завершен. 

В пользу подобного взгляда говорит и более подробный разбор ценовой аналитики. Так, в сегменте нового жилья в Москве зафиксирована не просто стагнация, а реальный двузначный спад: от пиковой цены, достигнутой весной, стоимость квартир к ноябрю просела на 10%, впервые за много лет. И лишь предновогодний период скидок и спецпредложений от застройщиков, а также информация от правительства РФ о продлении программы льготной ипотеки помогли половину этого падения к концу года отыграть. 

Но сезонные скидки не могут предлагаться вечно, а платежеспособный спрос пока так и не вырос. Поэтому вполне вероятно, что падение продолжится. Эксперты-пессимисты предрекают, что цена просядет в итоге на 20, а то и на 40 процентов от максимальных показателей. Вместе с тем, представители крупнейших объединений застройщиков и риэлторских структур несколько более сдержаны в оценках – по их мнению, цены могут еще падать, но не критично - от 5 до 15%. 

Среди факторов, который продолжит оказывать понижающее влияние на стоимость квартир, будет ухудшение условий предоставления льготной ипотеки. Согласно решению правительства страны, в нынешнем году ставка для покупателей-льготников составит 8% годовых вместо 7% годом ранее. Кроме того, большинство девелоперов по объективным причинам откажутся от предоставляемых в 2022 году дополнительных бонусов, понижавших эффективную ставку ипотечного кредита до почти нулевых величин. Это уменьшит пространство маневра для многих потенциальных покупателей, часть из которых наверняка примет решение вовсе отказаться от сделки, тем самым дополнительно ужав спрос. При этом сам факт сохранения льготной ипотеки точно удержит рынок от глубокого, шокового падения. 

Государство и застройщики в одном экипаже

Вместе с тем, есть и оптимисты. Впрочем, их оптимизм относителен – например, часть экспертов полагает, что цены вырастут, но вряд ли сильно опередят инфляцию. Она, как ожидается, составит по итогам 2023 года 5-7%, и примерно столько же прибавит средняя стоимость квадратного метра. Чтобы результаты улучшились, нужно, чтобы возобновился рост доходов россиян, а к этому пока весомых предпосылок не видно. 

Примерно такие же аккуратные надежды питают и сами застройщики. С одной стороны, они указывают на то, что со второй половины прошлого года успела проявиться и закрепиться тенденция к незначительному, но все же росту цены – до 1% в месяц. Такого же поведения от ценников они ожидают и в нынешнем году, ссылаясь, главным образом, на влияние льготной ипотеки. 

С другой стороны, девелоперы справедливо отмечают и рост себестоимости жилья из-за повышения цены на стройматериалы и комплектующие. В этих условиях падать ниже определенного предела продавцы просто не смогут, чтобы не уйти в минусовую рентабельность. Вместо этого они предпочтут законсервировать часть возводимых объектов. Кстати, опыт других стран показывает, что предел себестоимости может быть очень мощным барьером, удерживающим цены от падения – именно так удержался в свое время рынок недвижимости на Кипре. И тот же опыт Кипра демонстрирует, что своевременные усилия со стороны государства также могут оказать определяющее влияние на ситуацию, а российское государство, как видим, уже вмешивается, пусть пока и с не вполне ясной результативностью. 

При этом значительная часть строителей успела подстелить себе соломки еще год назад. Увидев негативные тенденции, многие из них перераспределили свои приоритеты, сконцентрировавшись на более ликвидных проектах, находящихся на более высоких стадиях готовности, и отказавшись от потенциальных долгостроев. Именно так поступила, например, петербургская инвестиционная компания «Евроинвест». 

«В целом у нас стабильная ситуация, и все объекты мы введем. У нас вообще мало проектов в начальной стадии реализации, и никаких проблем с их финансированием нет. Например, мы получили решения кредитных комитетов по выдаче нам денег на два проекта в городе и один в области. Но пока мы не берём эти деньги, потому что хотим понять, что будет дальше», - отмечал Андрей Березин, совладелец «Евроинвеста» в одном из выступлений в прошлом году. 

Это не единственная мера, предпринятая менеджментом холдинга. Среди уже реализуемого арсенала – набор скидок и предложений по рассрочке, позволяющих растянуть процесс оплаты покупки на два года и даже больше. 

Маркетинговые приманки сами по себе оказались достаточно эффективны, но их польза еще выросла от того, что в компании пересмотрели сам подход к продаваемому продукту. В «Евроинвесте» под руководством Березина реализуют концепцию 3ID, которая сочетает в себе высокотехнологичные подходы к строительству жилья, и акцент на общественных пространствах на территории жилых комплексов. И теперь клиентам предлагается не просто набор квадратных метров, а полноценная сфера повседневного обитания, включающая в себя еще и детские площадки, СПА-центры, зоны отдыха, конференц-румы, в которых можно чувствовать себя столь же комфортно и уверенно, как и за дверью квартиры. 

Именно эти особенности и позволили компании Андрея Березина сохранить интерес клиентов к своей продукции, а вместе с этим и финансовые показатели. Разумеется, «Евроинвест» не одинок в таком наборе реализуемых мер, а значит, можно предполагать, что активность девелоперов сама по себе способна будет стать дополнительной мерой защиты рынка от дальнейшего спада. Именно так, как это происходило и на некоторых зарубежных рынках в аналогичных ситуациях, в том числе в уже упоминавшемся Кипре.